低位企稳背后中国楼市迎重大转变

2023年行至年中，中国房地产市场缓步企稳。上半年，“先扬后抑”的波动式复苏背后，房地产市场三大信号浮出水面。

低位企稳态势显现

2023年上半年，中国房地产市场热度先升后降，随着前期积压需求在一季度基本释放完毕，二季度购房者置业情绪下滑，市场回暖脚步放缓。易居研究院研究总监严跃进发现了两个典型现象:一是4月下旬开始，房企销售普遍降温，意向购房需求减少；二是在需求相对强劲的一线城市，部分郊区新盘销售遇冷。

官方数据显示，上半年中国房地产开发投资同比下降7.9%；商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%；房地产开发企业本年到位资金同比下降9.8%。总体而言，多项指标同比仍处于下行通道，但较去年全年出现降幅收窄或转跌为涨等积极变化，市场企稳态势显现。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌称，今年中国房地产市场会保持低位企稳态势。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平也认为，下半年，房地产市场有望在波动中缓慢复苏，全年住房销售仍有可能实现小幅增长，房价低位企稳。

中国国家统计局新闻发言人付凌晖也表示，未来一段时间，房地产投资还会处于低位运行。但是随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资会逐步回到合理水平。

房地产迈入新发展阶段

低位企稳的背后，楼市正在迎来重大转变。7月以来，多部委发声，释放中国楼市进入新阶段的信号。

付凌晖日前表示，从中长期来看，中国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

中国人民银行货币政策司司长邹澜也在稍早之前表示，考虑到中国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受中新社记者采访时表示，在20多年的快速发展后，中国房地产市场的发展环境已经发生了明显变化，新房市场规模继续向上突破的动能减弱。

一是居民基本住房需求得到满足。当前，中国城镇人均住房面积已升至约40平方米，城镇住房存量约400亿平方米，户均接近1.1套住房。二是，人口规模红利接近尾声，城镇化放缓。2022年，中国人口总量比上年末减少85万人，常住人口城镇化率达到65.2%。三是居民杠杆率已较高，进一步加杠杆空间有限。根据央行数据，2021年中国住户部门杠杆率为72.2%，已接近发达经济体平均水平。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌也表示，近两年中国房地产市场主要指标下降，并不仅仅是政策收紧后的周期性下调，更多反映的是房地产市场在2017年前后已进入结构性下行通道。近些年的市场调整，更多是重新回到均衡水平，楼市难像过去一样出现较大反转。

短、中、长期相济“稳楼市”

楼市发展阶段变化意味着过去的许多房地产政策已不再适应新需求。从短期来看，有专家认为，过去出于抑制需求过热考虑出台的“四限”等行政性措施将因城施策逐步放宽。

从供给端来看，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对中新社记者说，下阶段，应继续落实今年年初出台的改善优质房企资产负债表计划，继续带动房地产行业现金流、投资、并购重组回到正常发展轨道，平稳、有序推动房企风险市场化出清；推进保交楼工作，解决部分地区纾困资金审批流程长、覆盖面有限等问题。

楼市发展阶段变化还意味着中长期的调整、改革将成为楼市健康发展的关键。

房地产企业传统“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱说，长期来看，房地产市场平稳健康发展治本之策在于“促转型”，即推动建立良性循环的房地产业发展新模式。

具体来看，庞溟认为，应积极探索基于不动产领域的公募REITs等工具，提升直接融资比重，降低房地产业制度成本和融资交易成本，促进涉房企业投融资进一步正常化，稳定房地产行业对宏观经济大盘的支撑。