中国香港和新加坡的房地产REITs为何值得配置

美国，中国香港和新加坡的房地产REITs为何值得配置。

截至去年10月底，Case—Shiller全美20城综合房价指数达到279.03，同比增长了19%。

与此同时，美国公寓型住宅REITs 2021全年涨幅高达63.6%，单户型住宅REITs涨幅52.8%，都远超过房价涨幅。

即使把这个表现放到美股中做比较，也仅有不到15%的股票去年回报比这更高。

和住宅类REITs涨幅相当甚至更高的还有购物中心，商场，个人仓储和工业等类型。

其中，表现最好的是规模不是太大的本地型商场REITs，去年上涨92%，不过也是前年下跌幅度最大的类型，跌去了37%，最主要的原因还是去年初以来逐步解除封锁。

像工业，个人仓储这样近几年一直都很强势的商业地产板块，反而受益于疫情而表现更好不少商业地产板块的大幅修复是建立在疫情较大损失的基础上，例如实体店零售相关的

如果抛开这部分影响，与疫情前水平相比，个人仓储类REITs的回报几乎翻了一倍，工业类也上涨了80%，数据中心约50%，其次就是住宅类REITs约40%的涨幅。

熟悉我们研究的朋友，可能记得我们是从2020年疫情发生后就建议大家重点关注房地产领域的投资。

除了受益于疫情的工业物流，个人仓储和数据中心类地产，还有在在疫情后将快速复苏的住宅地产和商业地产。。

特别是美国住宅地产的热潮，我们认为可能会持续几年，主要原因除了疫情改变居住需求，供应不足，货币仍然宽松这些因素以外，还有人口结构年轻化和家庭资产配置转向，这五大因素下，接下来美国住房自有率有望突破历史新高。

除了自有住房，美国大多数地区的租赁市场也快速修复即使在疫情最严重时期，租房市场也保持韧性，租金的收缴率保持在93%以上

加上美国租约通常是一年，在已经持续了半年多的通胀压力下房东很可能上调租金，房价在2020年底开始的上涨也会在续约的租金上有所反映这也是公寓型住宅REITs近期快速上涨的主要原因之一

伴随着美国就业和经济活动逐步恢复，市场对高质量的出租型公寓的需求可能持续强劲。

对于投资者来说，投资这类REITs不仅门槛低，灵活度高，也可以在一定程度上对冲通胀上升的风险。张江光大REIT，老板蛇口园区REIT，浙商沪杭甬REIT，东吴苏源产业REIT均增长10%以上。

相比之下，中国香港住宅市场房价也创下新高，中原城市领先指数一直维持在历史高位，但本地REITs却没有非常好的回报。

去年表现仅是五五开，好则上涨20%，差则下跌20%恒生房地产基金指数下跌2%，这主要和香港的REITs大多更侧重于商业地产而非住宅地产有关

很多运营项目也不仅仅在香港本地，这就很难反映出本地住宅市场的实际情况，而商业地产中例如零售和办公，很多都还受限于疫情的社交活动，人口流动等限制。

不过，不要小看香港地产板块，拉长时间来看，过去十年里香港REITs跑赢了全球，大幅超过新加坡，美国等发达市场。

目前港股市场活跃的REITs有11只，市值约2300亿港元，其中市值最大的领展占到了约60%的市值规模。

而亚洲REITs市场相对更为成熟和活跃的新加坡REITs，目前在新交所交易的有44只，市值约1150亿新币，也就是约6600亿港元，去年指数回报5.4%，要好于香港。

在2021年之前的十年里，中国香港11只REITs的平均年化回报率为5.7%，高于日本REITs的4.0%和新加坡REITs的5.3%，其实也好于同期恒生指数的1.7%年化回报。具体来看，截至11月1日收盘，AVIC首钢绿色能源REIT涨幅最高，为357%；CICC普洛斯REIT紧随其后，上涨28.66%；郭芙首都水务REIT和红土盐场港REIT增幅分别为235%和261%。

一旦疫情后经济活动和人口流动恢复，这部分受损板块有机会快速修复过去两年的跌幅结合过往十年相对稳健且优于亚洲同区的投资回报率，中国香港REITs也值得配置