海口10月的新房价格环比持平刹停了连续16个月的上涨

北上广深楼市持续降温的同时，海南两个最受关注的城市悄然坚挺。

据国家统计局数据，10月新房价格环比下跌的城市数量为52个，仅13个城市房价环比上涨，其中就有三亚，且还以0.8%的环比涨幅领跑全国，这也是三亚新房价格连续17个月上涨。以此粗略计算，不考虑交易成本，年初买二手房的买家已经变相亏了270万到240万，已经亏了220万左右的首付。

海口则由于10月的新房价格环比持平，刹停了连续16个月的上涨。以上建筑基本在2-3公里范围内，学区相近，相互替代性强。

多位海南房地产业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，三亚房价连续上涨的主要还是供给和需求的矛盾关系造成的另一方面，由于部分项目存在备案滞后的影响，即在过往房价高点签约的项目今年备案，并不能完全反映当下的成交均价不过，在三亚新房价格的连续上涨下，调控的加强不可避免

新房已连涨17个月

事实上，自2020年下半年以来，海南楼市就一直悄然升温，到今年初，升温势态尤为明显，特别是三亚市场。

易居研究院报告显示，海南今年一季度房价涨幅为11%，明显超过全国8%的水平，三亚今年3月的新房价格为34022元/平方米，已是2018年9月以来的最高值。

日前，三亚发布《关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》，申报商品住房销售价格备案的新建商品住房项目，整体备案均价不得超过同地段，同品质，同类型项目近期网签价格经核准价格备案的商品住房项目，原则上1年内不得上调备案价格

受市场整体观望情绪影响，据中指院数据，三亚在第三季度商品住宅成交面积连续3个月下降，购房者置业意愿下降但从价格看，9月，三亚市商品住宅成交均价为34398元/平方米，同比上升32.25%，环比上升6.46%，同环比均有较大幅度上升成交面积为7.04万平方米，同比上升22.65%，环比下降28.67%

9月~11月三亚发改委公布的备案数据显示，新房备案均价空间颇大。金地和星河的三个房间一般价格在470万到500万之间。

三亚市沁园·春城项目备案均价为29880元/平方米，开创·白玉海棠项目备案均价为31953元/平方米，天使·海棠明悦三期项目低层住宅备案均价为47666元/平方米，国寿健康公园项目备案均价为59620元/平方米，山海湖高档休闲住宅社区项目备案均价为78019元/平方米。

从我们掌握的数据来看，三亚2021年存在往期成交备案的情况，在成交量和成交价格上同比确实出现比较明显的涨幅但从环比情况来看，目前三亚的成交价格相对比较稳定，且当前成交以崖州湾，市区等项目为主，实际在售项目成交价格也比较稳定，理论上环比上的幅度较小海南省房地产业协会执行秘书长，锦诚·海岛服务商董事长王路在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在全国范围的强调控下，部分城市价格实际下滑，使得三亚成交价格凸显，出现环比上涨幅度全国领先的情况

记者通过查询每经AI品房小程序的镁刻新盘发现，三亚单价在3万~5万元/平方米的新盘成为供应主力，单价在5万~8万元/平方米的新盘有7个。

王路认为，三亚新房价格连续上涨，势必带来调控的加强，剔除往期备案后，后期三亚成交量，成交价都会有一定程度的下滑，上涨势头将得到抑制另外，现在整个海南都对市场化商品住房用地严格控制，三亚的土地供需矛盾较为凸显，也在一定程度上带来了房价上行压力

市场化商品住房用地继续零供应

事实上，近两三年，三亚乃至整个海南在商品化住宅用地供应量上都有所减少，且降幅不小。

三亚市自然资源和规划局数据显示，2018年，三亚商品化住宅用地供应700.8亩，占全年建设用地供应计划总量的12.10%，2019年，三亚商品化住宅用地供应207亩，供应量环比大幅缩减70%，仅占当年建设用地供应计划总量的3.77%。

海口也是如此。

在2019年，2020年海口成交的住宅类用地中，市场化商品住房用地分仅有2宗，5宗，其余多数都为安居型商品房用地而三亚在2020年的供地中，商品化住宅用地是0供应，8宗住宅类用地全部用于建设安居型商品住房

2021年，三亚规划有33.47公顷市场化商品住房用地，占住宅用地供应比例为39.7%，占总土地供应量为9.3%但目前为止，三亚年内还未出让市场化商品住房用地

长期关注海南房地产市场发展的行业研究员罗浩告诉记者，从土地出让情况来看，三亚今年出让的国有建设用地以安居房用地和商业办公用地为主，市场化商品住房用地几乎没有出让，也就是市场化商品住房仍以存量住宅用地消化为主，建设用地供给少是造成市场化商品住房供给少的主要原因之一。

三亚计划在十四五期间建设安居房约3万套，目前重点建设安居房和保障性租赁住房其中安居房已开工8个项目，拟建设住房10344套

三亚的安居房用地采取限房价，竞地价，通过招拍挂的方式出让，项目为现房，精装修，配备停车位，旨在让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房。。

从房屋类型来看，安居房是面向三亚户籍的本地居民，以及缴纳一定年限社保和个税的引进人才，商业办公用房又严禁商改住，堵住了很多企业想通过商业办公改住宅销售的漏洞，这也进一步减少了市场化住宅类商品房的供给量罗浩补充指出

以已在11月初开始申报的三亚万科临春项目安居房为例，配售房源660套，销售均价17200元/平方米为尽早解决此类群众对住房的刚性需求，此次安居房申报优先保障2020年4月28日前取得三亚户籍，或者在三亚累计缴纳社保或个税10年以上的本地无房户